Инсайд. Монголия: квартирный вопрос. Часть 1

Мы долго подходили к теме современных монгольских квартир, так как она не вписывается в один пост в телеграме и достойна целой книги. Поэтому пост будет не один.

Основной документ, по которому проектируются квартиры в Монголии — «Орон сууцны барилгын зураг төсөл төлөвлөлт» 2010 года. То есть представления о жилье, зафиксированные в тексте, отражают начало 2010-х, тогда как рынок с тех пор ушёл далеко вперёд.

Самая необычная для внешнего наблюдателя особенность современных монгольских квартир — нормирование площадей по имущественному классу семьи.

Норматив прямо делит жильё на «обычное», «среднее» и «высшее» и задаёт для каждого минимальную площадь квартиры: для обычного жилья 30 м² на однокомнатную, 36 м² на двухкомнатную и 44 м² на трёхкомнатную; для среднего — 40, 50, 60, 70 и 78 м² соответственно (до пятикомнатных); для высшего класса нормируются только квартиры от четырёх комнат — 88, 96 и 108 м². Так же расписаны и отдельные помещения: общая (гостиная) комната — 18 м² в обычном жилье, 18–24 в среднем и 30 в высшем; кухня — 10, 10–18 и 18 м²; детская — 8–10 м².

Счёт комнат при этом постсоветский: гостиная считается комнатой, поэтому объявление «2 өрөө, 36 м²» означает спальню плюс гостиную, а не две спальни.

Климат в Монголии суровый, и это чётко отражено в нормативах.

Высота потолков в жилых комнатах и кухне — не менее 2,7 м для климатических зон IA, IIA и IIБ, куда попадает Монголия, против 2,5 м для остальных. Все входы в жилые здания в зонах I–III должны иметь тамбур глубиной не менее 1,2 м и шириной не менее 2,2 м, а необходимость двойного тамбура определяется средней температурой наиболее холодной пятидневки: при −20…−25 °C — для зданий в 13–17 этажей, при −25…−35 °C — для 5–12 этажей, при −35…−40 °C — уже для 1–4-этажных. Улан-Батор попадает в средний диапазон, то есть двойной тамбур обязателен практически для всей типовой многоэтажной застройки.

Лоджии и балконы должны быть глубиной не менее 1 м, каждая квартира со второго этажа и выше обязана иметь балкон или лоджию, а в зонах I, II и IIIA ограждения балконов многоэтажек делаются глухими. Остеклённая лоджия как зимний холодильник — практика в Монголии повсеместная.

Из планировочных требований, формирующих узнаваемый монгольский план: ширина прихожей не менее 1,4 м, проход в кухню — 1,0 м, в санузел — 0,9 м; запрет на дверь санузла, открывающуюся прямо в гостиную или кухню при отсутствии прихожей; запрет на проходные спальни. Совмещённый санузел с ванной — минимум 3 м², с душем — 2,5 м², в квартирах от четырёх комнат допускается предусматривать не менее двух санузлов.

Инсоляция нормируется жёстко: не менее 2,5 часов в сутки, минимум в одной комнате однo-, двух- и трёхкомнатных квартир и минимум в двух комнатах квартир от четырёх комнат. При нынешней плотности застройки это едва ли не главный источник конфликтов между застройщиками и городским архитектурным управлением.

Монгольские жилищные еормативы на удивление либерален к смешанному использованию недвижимости. На верхнем этаже разрешены мастерские художников и архитекторов и офисы не более чем на пять человек. В квартирах допускаются устройство домашнего детского сада до десяти детей на первых двух этажах, кабинет приёма на одного-двух врачей или массажный кабинет.

В квартире можно устроить даже сауну — при объёме парной не менее 24 м³ и заводской печи с автоотключением на +130 °C, а камин разрешён на верхнем этаже или на любом уровне двухуровневой квартиры.

Зато список запрещённого на первых этажах длинный и характерный: специализированные рыбные магазины, торговля автозапчастями, шинами и ГСМ, заведения, работающие после 23 часов, прачечные и химчистки свыше 100 м², рентген-кабинеты и частные клиники. Что любопытно: алкоголь продавать можно.