Нам пишут. Кризис в строительной отрасли: бурятская специфика

Несмотря на сохранение и расширение мер господдержки — в частности, льготной Дальневосточной ипотеки, — строительная отрасль в России в 2024–2025 годах вошла в системный кризис. Причём этот кризис уже нельзя списать на локальные сбои или временное охлаждение спроса: он имеет структурный характер и распространяется с запада страны на регионы, включая Бурятию.

Федеральный контекст: деньги, сроки и кадры

Сигналы тревоги начали поступать от крупнейших игроков рынка. Девелопер «Самолёт» публично обращался к государству за дополнительной финансовой поддержкой — шаг, который ещё несколько лет назад сложно было представить для компании такого масштаба. Это важный маркер: если проблемы испытывают федеральные гиганты, региональным застройщикам приходится ещё тяжелее.

В 2025 году многие девелоперы столкнулись сразу с несколькими факторами давления:

- Высокие ипотечные ставки, которые «съедают» эффект даже от льготных программ.

- Сбои и удорожание поставок строительных материалов, что ведёт к росту себестоимости и переносу сроков.

- Падение темпов продаж, особенно в сегменте жилья комфорт-класса.

Как следствие, по отраслевым оценкам, более 50% застройщиков в России уже в начале 2025 года пошли на сокращение штата, а перенос сроков сдачи новых домов стал массовым явлением.

Бурятия: угасание локальных игроков

Федеральный кризис в Бурятии проявляется особенно жёстко, поскольку местный рынок традиционно менее устойчив и сильнее зависит от точечных проектов и персоналий.

Проекты Владимира Хусаева

Компании, связанные с Владимиром Хусаевым — «Бургражданстрой», «Мегаполис», «Москомстрой» — находятся в тяжёлом финансовом положении. По данным арбитражной практики и открытых источников:

- Совокупная задолженность превышает 500 млн рублей.

- Общий объём арбитражных претензий к компаниям приближается к 1 млрд рублей.

- В отношении самого Хусаева возбуждено уголовное дело по факту мошенничества.

Фактически речь идёт не о временных сложностях, а о глубоком кризисе бизнес-модели.

«Бест Плюс» и орбита Вячеслава Байминова

Сложная ситуация наблюдается и у компаний, связанных с Вячеславом Байминовым:

- СЗ «Строй Гарант» (ЖК «Весна» на Элеваторе),

- СЗ «Эверест» (ЖК «Удачный» в 115 микрорайоне),

- «Дом 2000» (проект Центра креативных индустрий).

Наиболее проблемным стал кейс «Дома 2000». Строительство Центра креативных индустрий обернулось уголовным делом против директора компании Тырхеева. Ему инкриминируется мошенничество в особо крупном размере с использованием служебного положения, а сама компания была внесена в Реестр недобросовестных поставщиков. Для девелопера это, по сути, закрывает доступ к значительной части государственных и муниципальных контрактов.

СЗ «Байкал» и фактор Матхановых

Отдельного упоминания заслуживает зарегистрированный в Москве застройщик СЗ «Байкал», связанный с бизнес-империей семьи Матхановых. Формально компания выглядит как федеральный игрок, однако её проекты в Бурятии также не добавляют рынку устойчивости и доверия.

Жилой комплекс «На Боевой» ранее становился фигурантом уголовных дел, что уже само по себе является тревожным сигналом для покупателей и инвесторов. Дополнительные вопросы вызывает структура бизнеса:

- Вокруг проекта действует три юридических лица, которые участники рынка нередко называют фиктивными.

- До конца неясно, какое из этих юрлиц будет нести реальные обязательства перед дольщиками в случае проблем.

К этому добавляется репутационный фактор: качество домов, возводимых структурами Матхановых, регулярно вызывает нарекания — как по строительному исполнению, так и по эксплуатации после ввода в строй. В условиях общего кризиса такие истории лишь усиливают недоверие к рынку первичного жилья.

«СМИТ Инвест»: баланс на грани

Компания «СМИТ Инвест» пока удерживается на рынке, во многом благодаря политическим и управленческим связям её директора Доржиева с мэрией Улан-Удэ. Однако и здесь картина далека от устойчивой:

- Около 40% жилых помещений в реализуемых проектах остаются невыкупленными.

- Неясно, сможет ли рынок поглотить этот объём в условиях высокой ипотеки.

- В арбитражной картотеке — 36 дел на сумму около 220 млн рублей.

Даже новые кварталы компании (140, 128, 129 микрорайоны) демонстрируют системные проблемы с качеством городской среды.

Вытеснение местных застройщиков

На фоне ослабления региональных игроков усиливается экспансия внешних девелоперов:

- Московский ПИК (ЖК «Улаан-Хото»),

- Красноярский «СибирьИнвест» (ЖК «Зелёные кварталы»).

Их ключевое преимущество — качество благоустройства и комплексный подход к городской среде. Дворы без машин, прогулочные зоны, общественные пространства — всё то, что у местных застройщиков либо отсутствует, либо сводится к формальному минимуму.

Для сравнения: многие проекты «СМИТ Инвеста», «Байкал» и «Бест Плюса» — это дома, окружённые парковками, без парков, скверов и нормальных общественных пространств. В новых условиях покупатель всё чаще голосует рублём именно за среду, а не только за квадратные метры.

Юридические риски: что это значит для дольщиков

На фоне кризиса всё более уязвимым звеном становятся покупатели жилья. Для дольщиков текущая ситуация несёт сразу несколько системных рисков:

• Перенос сроков сдачи. Финансовые разрывы, рост себестоимости и проблемы с поставками делают нарушение сроков почти нормой, а не исключением.

• Банкротства и уголовные дела. Наличие арбитражных споров на сотни миллионов рублей и возбуждённые уголовные дела против бенефициаров и директоров компаний повышают вероятность остановки строек.

• Размытая ответственность через несколько юрлиц. Использование цепочек из СЗ, подрядчиков и аффилированных фирм создаёт ситуацию, когда в критический момент дольщик не понимает, с кого реально спрашивать.

• Ограниченная эффективность эскроу-механизма. Хотя деньги дольщиков формально защищены, заморозка проектов на годы означает потерю времени, рост цен и невозможность улучшить жилищные условия.

В результате даже формально «безопасная» покупка в новостройке всё чаще превращается в долгосрочный риск.

Фактически город стоит перед выбором: либо кризис станет точкой перезагрузки стандартов строительства, либо Улан-Удэ рискует получить десятки кварталов «спальных массивов» без жизни и будущего.

Кризис в строительстве — это уже не временная турбулентность, а смена правил игры. Льготная ипотека больше не является универсальным спасательным кругом. В Бурятии мы наблюдаем одновременное ослабление местных девелоперов и усиление федеральных игроков, которые приносят с собой иные стандарты качества.

Если региональные компании не пересоберут финансовые модели, не начнут работать с городской средой и доверием, рынок продолжит очищаться — жёстко и без скидок на локальность.