Ставки по ипотеке обрушились. Стоит ли бежать за кредитом?

В России фиксируют рекордные минимумы ставок ипотечного кредитования. Согласно данным Центробанка, на 1 июля 2020 года средневзвешенная ставка по ипотеке составила 7,5%.

На снижение ипотечной ставки оказали влияние два фактора, но сверхфактор один — это коронавирусная эпидемия и вызванное ею падение потребительской и деловой активности.

На протяжении эпидемии Центробанк трижды снижал ключевую ставку, от которой зависит в том числе ипотечная ставка. 24 июля ставка ЦБ была понижена до минимального исторического уровня в 4,25%. В середине марта, до объявления режима самоизоляции, ставка составляла 6%. Снижение ставки рефинансирования — первый фактор.

Второй фактор, опустивший вниз ставки кредитов на жильё, это льготное кредитование на новостройки. Льготную программу по ипотеке инициировал президент Владимир Путин в рамках помощи населению на время время эпидемии коронавируса — чтобы поддержать застройщиков и простимулировать потребительский спрос. Льготная ставка не выше 6,5% годовых действует до 1 ноября — при этом ставка будет сохраняться на весь срок кредитования. Разницу между заниженной ставкой и рыночными ценами будет субсидировать государство из средств федерального бюджета. Есть ограничение. Максимальный размер кредита не должен превышать 6 миллионов для регионов и 12 миллионов для Москвы и Санкт-Петербурга.

Неплатёжеспособное население может раздуть пузырь на ипотечном рынке

Свежие июльские социологические исследования указывают на то, что более 60% россиян исключают возможность ипотечного кредита из-за низкого уровня жизни и недоверия кредитам. По данным опроса фонда «Общественное мнение», 62% россиян скорее исключают, что возьмут ипотеку, 20% скорее допускают, 16% сейчас выплачивают или уже выплатили ее.

Однако официальные чиновники финансового блока правительства опасаются появления пузыря на ипотечном рынке из-за того, что ипотеку повально станут брать неплатёжеспособные заёмщики. Замминистра финансов Алексей Моисеев утверждает, что позволить себе ипотеку могут не более 60% граждан, «даже если ставка будет 0%». Ввиду неплатёжеспособности россиян субсидирование ипотеки может раздуть пузырь на этом рынке, который лопнет через несколько лет, когда начнётся кризис неплатежей. В итоге может разразиться банковский кризис.

А вот председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков так не считает. По мнению депутата, льготное ипотечное кредитование необходимо продлить ещё на год. Положительный пример продления льготной ипотеки у России уже был в в 2015-2016 годах — и никакого пузыря, по словам парламентария, не создалось, рынок нормально развивался.

Сколько ещё продержатся рекордно низкие ставки?

Ясно одно: низкие ипотечные ставки будут держаться до тех пор, пока снижающие их факторы будут действовать. То есть когда программа льготного кредитования завершится, а Центробанк начнёт повышать ставку рефинансирования, то банки повысят ипотечные ставки.

В Минфине негативно относятся к льготному ипотечному кредитованию и предлагают поскорее свернуть программу. В свою очередь, потенциал снижения ставки рефинансирования Центробанком, вероятнее всего, исчерпан. Дальше — только вверх.

Соответственно, если брать ипотечный кредит, то сейчас — наиболее подходящее время.

Цены на жильё идут вверх

Низкие ипотечные ставки провоцируют рост потребительского спроса. При этом предложение на рынке жилья не растёт. По законам рынка, такое соотношение факторов стимулирует рост цен.

Есть и живой пример. Льготная программа дальневосточной ипотеки, которая позволяет получить кредит по ставке 2% годовых, стала причиной значительного роста цен на квартиры в Хабаровске и Владивостоке.

По данным Росстата, в 1 квартале 2020 года рост цен на вторичное жилье в среднем по России составил 7%, на первичное - 18% по отношению к аналогичному периоду 2019 года.

Аналитики сходятся во мнении, что до конца года рост цен на жильё продолжится, в первую очередь на рынке «первички», и может достичь 15%. Помимо спроса, росту цен способствует и продолжающийся с середины 2019-го переход застройщиков от прямого привлечения средств дольщиков к более дорогому банковскому финансированию, а также повышение стоимости стройматериалов из-за роста курса доллара.

Так что ставки-то снизились, а цены на жильё растут.